劉君辛苦多年，賺得土地1筆(取得當時公告現值總計80萬元)、房屋1棟及銀行存款50萬元，其有配偶及1子1女，劉君擔心死後會被課徵遺產稅，於103年2月14日將該土地及房屋贈與其子(贈與當時土地公告現值總計500萬元、房屋評定現值80萬元)，應繳多少贈與稅？有無相關稅賦？若留待以後由其子繼承，繼承人需繳多少遺產稅？ 解析： 一、贈與土地有2種稅賦：贈與稅、土地增值稅(稅率為20%、30%、40%)。 二、贈與房屋有2種稅賦：贈與稅、契稅(稅率6%)。 三、因繼承而移轉之土地房屋不課土地增值稅、契稅。 四、103年2月14日贈與其子土地、房屋，應繳納多少稅賦，計算如下： (一)贈與稅 贈與總額：5,800,000元 免稅額：2,200,000元 贈與淨額：3,600,000元 稅率：10%。 應納贈與稅額為360,000元 (二)土地增值稅：假設為1,920,000元 (三)契稅：假設為60,000元 五、若同年度由其子繼承，繼承人應繳納多少遺產稅？計算如下： （一）遺產總額：6,300,000元 （二）免稅額：12,000,000元 （三）扣除額：7,160,000元 包括：配偶扣除額：4,930,000元 直系卑親屬扣除額：1,000,000元 喪葬費：1,230,000元 （四）遺產淨額：0元（6,300,000-12,000,000-7,160,000=-12,860,000元） （五）應納遺產稅額為0元 六、本案劉君若生前贈與土地、房屋給其子，需繳稅賦合計2,340,000元，若不贈與，留待繼承時將土地，房屋由長子繼承，配偶及女兒繼承現金，遺產稅應納稅額為0元，繼承人不須繳納遺產稅且不須繳納土地增值稅及契稅。 七、由案例五、六、七可知，納稅人欲節省遺產及贈與稅，需考慮自身財產之多寡，及財產移轉時其他稅賦負擔，若財產扣除遺產稅免稅額、扣除額後，遺產淨額為0元或負數，則生前贈與並不划算，若財產龐大，概算應納遺產稅額極高，可考慮生前及早規劃將財產移轉，以節省稅負。 八、法令依據： 土地稅法第28條但書規定：「‧‧但因繼承而移轉之土地，‧‧‧免徵土地增值稅。」 【資料來源：國稅局】 鴻鈞代書事務所 鴻鈞地政士-大台北地區最佳代書服務 買賣.繼承.贈與.信託.節稅.免費諮詢 客服電話:(02)8972-0808 #代書 鴻鈞代書 鴻鈞地政士 繼承

李某有一筆土地，面積510.67平方公尺，持分1/10，申報移轉時每平方公尺土增稅公告現值為136000元，上次取得土地之申報移轉現值每平方公尺33500元，最新公告之台灣地區消費物價指數為102.6%，曾經繳納重劃負擔費用3133533元，擁有年限7年，李某出售時要繳納多少土地增值稅？ 申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額*台灣地區消費物價指數-重劃負擔費用=土地漲價總數額 （136000*510.67*1/10）-（33500*510.67*1/10*102.6%）-3133533=2056356 漲價倍數之計算=土地漲價總數額/（前次移轉時所申報之現值總額*台灣地區消費物價指數） 2056356/（33500*510.67*1/10*102.6%）=1.17 應納稅額：土地漲價總數額*0.3-（前次移轉時所申報之現值總額*台灣地區消費物價指數）*0.1 2056356*0.3-（33500*510.67*1/10*102.6%）*0.1 =616906-175522 =441384元 重劃後第一次移轉可減徵40% 441384*（1-40%）=264830元…應納稅額 鴻鈞代書事務所 鴻鈞地政士-大台北地區最佳代書服務 買賣.繼承.贈與.信託.節稅.免費諮詢 客服電話:(02)8972-0808 #代書 鴻鈞代書 鴻鈞地政士 土地增值稅

蔣君於101年10月1日辦妥出售自用住宅用地移轉登記，申報移轉現值總價120萬元，課徵土地增值稅25萬元，復於103年9月25日訂約，同年10月15日申報移轉重購自用住宅用地乙筆，申報移轉現值110萬元，請問蔣君是否符合重購退稅要件？可申請退稅若干？ 答：按土地稅法第35條規定，重購退稅必須符合「2年內買、賣」之適用，如為先出售自用住宅用地再另行購買自用住宅用地，這「賣」的時間，是以「完成移轉登記或是領取補償地價之日」為準，而「買」的時間，就是以新購土地之「立約日」、或是超過訂約日30日始申報土地移轉之「申報日」為準，予以計算。本案新購土地係於訂立契約後30日內申報土地增值稅，因此應以立約日103年9月25日為計算基準，符合辦理重購退稅的條件，至其退稅額說明如下： 1.先決定不足支付新購土地地價之總額：新購土地申報移轉現值減(出售土地申報移轉現值減土地增值稅)等於不足支付價款數 【1,100,000元-(1,200,000元-250,000元)=150,000元】。 2.蔣君可申請退還的土地增值稅是15萬元。 3.假設新購土地申報移轉現值為125萬元，則不足額為30萬元，已繳納之土地增值稅25萬元就可以全部申請退還。 【1,250,000元-(1,200,000元-250,000元)=300,000元】。 4.假設新購土地申報移轉現值為80萬元，則不足額為負數，表示原出售土地即使繳了土地增值稅還是足夠購買新的土地，已繳納之土地增值稅，不得申請退還。 【800,000元-(1,200,000元-250,000元)=-150,000元】。 有一點必須特別提醒注意的事項就是，蔣君於申辦重購退稅後，新購買的房子必須繼續作自用住宅5年，也就是重購後5年內不可以再行移轉或供出租、營業、戶籍遷出等非自用住宅的情形，即使是夫妻之間贈與都是不可以的，否則將被追繳原退還之稅款。 【資料來源：國稅局】 土增稅重購退稅 蔣君於101年10月1日辦妥出售自用住宅用地移轉登記，申報移轉現值總價120萬元，課徵土地增值稅25萬元，復於103年9月25日訂約，同年10月15日申報移轉重購自用住宅用地乙筆，申報移轉現值110萬元，請問蔣君是否符合重購退稅要件？可申請退稅若干？ 答：按土地稅法第35條規定，重購退稅必須符合「2年內買、賣」之適用，如為先出售自用住宅用地再另行購買自用住宅用地，這「賣」的時間，是以「完成移轉登記或是領取補償地價之日」為準，而「買」的時間，就是以新購土地之「立約日」、或是超過訂約日30日始申報土地移轉之「申報日」為準，予以計算。本案新購土地係於訂立契約後30日內申報土地增值稅，因此應以立約日103年9月25日為計算基準，符合辦理重購退稅的條件，至其退稅額說明如下： 1.先決定不足支付新購土地地價之總額：新購土地申報移轉現值減(出售土地申報移轉現值減土地增值稅)等於不足支付價款數 【1,100,000元-(1,200,000元-250,000元)=150,000元】。 2.蔣君可申請退還的土地增值稅是15萬元。 3.假設新購土地申報移轉現值為125萬元，則不足額為30萬元，已繳納之土地增值稅25萬元就可以全部申請退還。 【1,250,000元-(1,200,000元-250,000元)=300,000元】。 4.假設新購土地申報移轉現值為80萬元，則不足額為負數，表示原出售土地即使繳了土地增值稅還是足夠購買新的土地，已繳納之土地增值稅，不得申請退還。 【800,000元-(1,200,000元-250,000元)=-150,000元】。 有一點必須特別提醒注意的事項就是，蔣君於申辦重購退稅後，新購買的房子必須繼續作自用住宅5年，也就是重購後5年內不可以再行移轉或供出租、營業、戶籍遷出等非自用住宅的情形，即使是夫妻之間贈與都是不可以的，否則將被追繳原退還之稅款。 【資料來源：國稅局】 鴻鈞代書事務所 鴻鈞地政士-大台北地區最佳代書服務 買賣.繼承.贈與.信託.節稅.免費諮詢 客服電話:(02)8972-0808 #土增稅重購退稅,自用住宅 代書 鴻鈞代書 鴻鈞地政士

王君正值壯年，投資理財得心應手，累積不少財富，在一次與朋友把酒言歡之際，因心肌梗塞不幸去世。處理完王君的後事之後，王太太帶著先生遺產相關資料來公司，不動產的公告現值高達5855萬元，銀行存款230萬元。王太太有點擔心現金不足以繳納遺產稅。 詳細了解之後，王先生有二名成年子女，母親尚健在，父親在3年前已去世，並已繼承父親的遺產2039萬元（已繳過遺產稅）。遺產中發現有農地910萬元及公共設施保留地750萬元。經過抽絲剝繭、條列分析，最後只繳了34.7萬元的遺產稅。令王太太鬆了一口氣。 詳細算式： （一）遺產總額：6085萬元 （二）免稅額：1200萬元 （三）扣除額：839萬元 包括：配偶扣除額：493萬元 直系卑親屬扣除額：100萬元父母扣除額：123萬元 喪葬費：123萬元 （四）不計入遺產總額：3699萬元 農地：910萬元 公共設施保留地：750萬元 3年前繼承的遺產：2039萬元 四）遺產淨額：347萬元（6085萬-1200萬-839萬-3699萬=347萬元） （五）應納遺產稅額為34.7萬元（347萬*10%=34.7萬） 附註： 1.檢附主管機關出具之農用證明之農地，可以全額扣除。 2.屬公共設施保留地之遺產可免課遺產稅。 3.被繼承人死亡前五年內繼承財產已納遺產稅者可不計入遺產總額。（如果之前繼承 時沒繳到遺產稅還是得計入遺產課稅。） #代書 鴻鈞代書 鴻鈞地政士 繼承 節稅 三重 鴻鈞 (代書) 地政士 關心您的生活 鴻鈞代書事務所 鴻鈞地政士 大台北地區最佳代書服務 買賣.繼承.贈與.信託.節稅.免費諮詢 客服電話:(02)8972-0808

民國105年1月1日購買房地、以5000萬出售、費用180萬、土地增值稅20萬、土地漲價總數額100萬 僅能適用房地合一稅 民國105年10月1日 >> 未滿1年 >> (5000萬－4000萬－180萬)Ｘ45%＝369萬 民國106年10月1日 >> 未滿2年 >> (5000萬－4000萬－180萬－100萬)Ｘ35%＝252萬 民國107年03月1日 >> 2年~10年 >> (5000萬－4000萬－180萬－100萬)Ｘ20%＝144萬 民國115年04月1日 >> 10年以上 >>(5000萬－4000萬－180萬－100萬)Ｘ15%＝108萬 民國111年03月1日 >> 持有6年自住 >> (5000萬－4000萬－180萬－100萬－400萬)Ｘ10%＝32萬 出處：黃志偉 老師 之講義鴻鈞代書事務所 鴻鈞地政士 大台北地區最佳代書服務 買賣.繼承.贈與.信託.節稅.免費諮詢 客服電話:(02)8972-0808 #代書 鴻鈞代書 鴻鈞地政士 房地合一 三重

分享「自用住宅」可以算是未來房地合一課稅制下最受禮遇的課稅房屋，不僅可獨享400萬元的免稅額，超過免稅額部分的獲利，即使必須按10%稅率課稅，若是售屋目的為換屋時，還可以再透過優厚的重購退稅機制，將售屋利得稅負一舉化為烏有。 舊制之下，重購退稅機制原本即已存在，但是合一課稅新制施行時，重購退稅的範圍將較舊制更為擴大。新制不再要求舊屋換新屋時，只能價格愈換愈貴，或面積愈換愈大，而是符合「自用住宅」以及「二年內重購」的要件，就可以申請退還或扣抵所需繳納的所得稅。 先以「二年內重購」為例，換屋者不管是先買新屋、再賣舊屋，或是先賣舊屋、再買新屋，買與賣相距的時間都在二年以內完成，就達到基本退稅要件。 再來則是「自用住宅」的定義，與舊制不同的是，合一課稅新制對於自用住宅的要求，分別由設籍、持有、用途與年限設有四大門檻，即：夫或妻及未成年子女需完成設籍，持有並做自用住宅使用的年限要連續滿六年，六年期間不能營業也不能出租。 必須強調的是，準備出售的舊屋或購入的新屋，都要符合新制對「自用住宅」的要求，才算具備新制重購退稅的申請資格。 新制重購退稅所以較舊制的退稅獎勵優厚，主要就在不論是要大換小、或是小換大，豪宅換平房、或平房換豪宅，其因出售自用住宅所繳納的所得稅，都可以申請全數或按比例退稅。簡單來說，如果是低價屋換高價屋，出售低價屋所繳納的所得稅，可以全數退稅；反之，若是想要換購較為低價的房屋，同時出售高價舊屋時，也可以按照重購（新屋）價格占出售（舊屋）價格的比率，申請退稅。 舉例來說，甲在2016年1月1日以2,000萬元買進A房產，在2025年時決定出售，並在同年以1,000萬元換屋買進一戶較小的B房產，假設A房產出售時的房地合一收入，扣除取得成本、各項費用與自用住宅免稅額，及依土地稅法計算的土地漲價總數額後，還要繳納40萬元所得稅。甲符合「二年內換屋」以及「出售自用住宅」的二大要件，出售A房產所繳納的40萬元，即已取得申請退稅的資格。 鴻鈞代書事務所 鴻鈞地政士大台北地區最佳代書服務 買賣.繼承.贈與.信託.節稅.免費諮詢 客服電話:(02)8972-0808