虛坪改革兩方案出爐！林右昌：公設比降至25％～30％

• 2024.02.29 14:45

• 工商時報 林于蘅

台灣房市示意圖。圖／本報資料照片

內政部長林右昌29日宣布虛坪改革方案，未來公設比可降低至25％～30％。林右昌說明兩大策略：一、改進停車空間，未來停車空間將重新定義為「專有部分」並有「獨立產權」。第二、改進容積計算，將現行應計容積的「一般電梯」放到免計容積，避免管委會空間浮誇灌水，同時增訂管委會空間以總容積1％為標準，並保障小基地至少20平方公尺的空間需求，不足可補差額，但不得超過100平方公尺。

也就是說，未來社區管委會空間將落在6至30坪，不足最小面積的差額可轉入專有面積設計，透過調派容積，維持總興建面積不變，增加實坪面積、減少虛坪面積，進而降低公設比。

林右昌說明，為了降低不必要的公共設施和解決虛坪灌水問題，經過不同基地面積和基地形狀試算，評估改革後公設比可降低5％至10％；但建案基地面積不同，公設比降低效果會不同，也就是說，未來新建案公設比將可降低至25％～30％

在停車位改革部分，林右昌說，由於現行車位空間不得移轉，開發商將車道以公設方式登記產權，由所有人平均負擔，導致沒買車位的人也得以負擔車道空間，而有買車位的消費者，不僅付了買車位的錢，也仍要負擔車道公設。

為了減少不必要的公共設施和虛坪，內政部長林右昌29日宣布虛坪改革方案，未來公設比可以降低至25％～30％。圖／內政部截圖

為了減少不必要的公共設施和虛坪，內政部長林右昌29日宣布虛坪改革方案，未來公設比可以降低至25％～30％。圖／內政部截圖

為了減少不必要的公共設施和虛坪，內政部長林右昌29日宣布虛坪改革方案，未來公設比可以降低至25％～30％。圖／內政部截圖

為了減少不必要的公共設施和虛坪，內政部長林右昌29日宣布虛坪改革方案，未來公設比可以降低至25％～30％。圖／內政部截圖

為了減少不必要的公共設施和虛坪，內政部長林右昌29日宣布虛坪改革方案，未來公設比可以降低至25％～30％。圖／內政部截圖

未來沒買車位的人，將不用負擔車道面積。林右昌說，將透過修正公寓大廈管理條例推動虛坪改革，停車空間重新定義為「專有部分」並有專有的「有獨立權狀」，可明確區分「停車空間」和「居住公設」，將停車空間負擔合理化。

林右昌說明，即便停車空間有獨立權狀，但法定停車位仍維持限制於社區內所有權人內移轉，不得轉售給社區外的人士，以避免產權混亂及居住安全。

另外，在容積改革部分，將透過修正建築技術管理規則，將「一般電梯」從現行的「應計容積」改為「免計容積」，藉此壓縮原本在免計容積中「管委會空間」的浮濫擴張，並明定以總容積1％為原則，只能設置20平方公尺至100平方公尺（約6.05至30.25坪）的管委會空間，讓公共設施回歸實際合理使用。

林右昌表示，建案的基地大小是容積和建築設計的關鍵，內政部也將增訂管委會空間免計容積的分項標準，引導建商規劃合理適當公設規模，增加實坪面積、減少虛坪面積；同時，改革後也將維持開發商的總興建面積不變，並維持免計容積比例（一支樓梯10％、兩支以上15％）。

蔣萬安推都更5+2箭 北市都委會今通過防災都更獎勵案

經濟日報2024/02/27 23:01:28

台北市長蔣萬安去年宣布都更5+2箭，其中第6箭「防災型都更專案」，都發局研擬全市性都市計畫「擬定台北市防災型都市更新細部計畫案」，推動耐震能力不足的危險建築物更新重建，今提送台北市都市計畫委員會審議通過。

更新處指出，該計畫是透過容積獎勵，鼓勵耐震不足建築物更新重建，適用對象為基地面積達1000平方公尺以上，且「經結構安全性能評估（初評或詳評皆可）ID值＜0.35」或「於『建築物耐震設計規範』訂定發布前（民國63年2月15日）領有使用執照」的合法建築物。

更新處也說，建築物重建後，應達結構安全、耐候減碳、都市減災、環境友善共4面向，以及耐震設計、綠建築、智慧建築等5條件的規畫設計，一次將獲核危險建築容積獎勵30%。

台北市都委會今審議，委員支持市府加速耐震能力不足建築物重建政策，也關切海砂屋是否可視為危險建築。至於總容積超過2倍上限須由北市都委會審議，都委會主委、副市長李四川授權都審會裁量，試行1年後再回來都委會檢討，該案最後通過。

都發局長王玉芬表示，北市面臨都市環境的挑戰，都更一直是市府積極協助、推動政策目標。新訂的危險建築物容積獎勵，主要協助耐震能力不足建築物加速改建，以達韌性城市、北市2050淨零排放政策目標，邁向低碳城市、永續與韌性的安全之都。

更新處長陳建華補充，海砂屋認定、耐震力不足認定是兩件事，雖然民眾建議海砂屋可等同於耐震能力不足，毋需另外鑑定，若兩種容積獎勵都想要，該鑑定還是要鑑定。他透露，該案今天通過，不少都更案若趕在都市更新建築容積獎勵辦法5月15日到期前，就能獲得兩種獎勵，預料近期都審案將增加。

台北市長蔣萬安去年宣布都更5+2箭，其中第6箭「防災型都更專案」，都發局研擬全市性都市計畫「擬定台北市防災型都市更新細部計畫案」，台北市都委會今審議通過。本報系資料照。

囤房稅2.0三讀，房市將出現5大變化：對自住客和租屋族的影響？

中央社囤房稅2.0三讀，房市將出現5大變化：對自住客和租屋族的影響？立法院會今天三讀通過房屋稅條例部分條文修正。重點有2：未來房屋稅將改採全國歸戶，多數非自住持有者稅率，從現行的1.5%到3.6%，調高為2%至4.8%。建商餘屋採全國統一標準，稅率依照持有年限不同，適用2%到4.8%稅率。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，修正條例僅針對非自用住宅，因此持有3戶以內的自用宅並不受影響，而修法後的稅率天花板從3.6%拉高到4.8%，對囤房者及餘屋量大的建商影響最為鮮明。

囤房稅2.0上路後，可能加速空屋去化，但恐無法助租金或房價下跌。 (來源：Dreamstime/典匠影像) 撰文者：中央社 2023.12.19

1. 多屋族可能重啟房產配置

多屋族可能會在節稅前提下，啟動房產重新配置，減少在高稅率縣市的持有量，降低整體的持有稅負擔。

2. 多屋族可能開始出租手中空屋

多屋族可能會開始出租手中多餘的房屋，以換取降稅。原因就是比起囤房稅2.0最高稅率4.8%，將房產出租所適用的稅率僅1.5%到2.4%，因此新制上路後，可望促使多屋族將空屋出租。

3. 買盤可能會捨新屋買中古屋

主因為房屋稅還是以房屋標準單價、屋齡和路段等條件來課稅，所以愈新的住宅，被課徵的房屋稅就會愈高，在稅率調升的情況下，買盤可能因此轉向中古屋市場。

4. 建商可能更傾向先完銷預售屋

為避免銷售期拉長，導致新成屋被課以重稅。

5. 大坪數建案讓利更積極

大坪數建案因總價高、銷售期長且稅基較高，囤房稅2.0上路後，持有負擔會更有感，研判建商未來可能會採取更積極的讓利方案，加快大坪數產品銷售速度。

囤房稅2.0三讀通過 對租屋族的影響

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，非自住住家稅率調高，搭配全國總歸戶及全數累進的計算方式，將使多屋持有人稅負有感增加，由於房東通常不會自行吸收多出來的成本，稅費極有可能轉嫁給租客，拉高租金水準。

郎美囡指出，房屋稅率拉高，也使新屋的持有成本變重，為壓低出租成本，房東在投資租屋市場時，可能會優先考量房屋現值低的老屋、老公寓，拉高這類出租產品的比例，影響租屋市場的供給樣態；由於這類房屋通常屋況較老舊，房客在尋找租屋時，應要更留意物件的公共安全。

國立政治大學地政系退休教授張金鶚接受中央社電訪時指出，過去囤房成本較低，導致投機買盤炒作房市、拉高房價，雖然房屋稅條例部分條文修正後，可望改善囤房狀況，同時增加租屋市場的供給，但對抑制租金的效果有限，且這次只有調整房屋稅的稅率，影響房屋稅的稅基仍過低，他呼籲政府應一併調高稅基，對平穩房價才能發揮真正作用。

責任編輯：林易萱

訊息來源：https://www.businessweekly.com.tw/business/blog/3014245