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買賣移轉

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土地、建物買賣移轉登記,提供專業的買賣服務。

信託登記

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父母將不動產過戶給子女時,可藉此做控管的目的。

設定塗銷

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銀行、私人借貸抵押設定、塗銷。

節稅規劃

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土地增值稅、地價稅、房地合一稅、重購退稅、遺產、贈與移轉等節稅問題。

繼承登記

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無論是平均繼承、分割繼承或是拋棄繼承,皆可承辦。

疑難雜症

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限制登記、查封、假扣押、法拍等諮詢,專業團隊助您解套。

贈與登記

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將房產贈與給親密愛人或小孩,讓她/他們感受到您滿滿的愛。

免費諮詢

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房地產相關問題,產權過戶稅費估算…等。

專業、經驗、誠信

所長的話

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    89年加入經營團隊,擔任地政士所長一職,多年來本所經營除了依靠「專業」、「經驗」外,就是「誠信」二字的信念來服務普羅大眾。 古人云:「人而無信,不知其可也。」在現今社會上為人處事若不講信用,根本無法取得別人的信任,讓他放心的把身家財產託付於你辦理。 人無信則不立,所以我把「誠信」當成本事務所的經營理念, 時時警惕自己,莫忘初衷,這也是本所長期以來能屹立不搖的碁石。

文章專區

地政、買賣、信託、節稅等相關報導

​常見問題

地政士代理建築業申報時,要以誰的身分進行驗證?

1、預售屋資訊及買賣定型化契約備查之申報義務人是銷售預售屋者(建築業),須使用銷售預售屋者(建築業)的工商憑證,才能使用「憑證登錄,線上申報」。 2、如採「線上登錄,紙本申報」,仍應以銷售預售屋者(建築業)為申報人,線上登錄申報資料、上傳買賣契約電子檔後,印出申報書紙本交由銷售預售屋者(建築業)用印,連同其他應附文件紙本(含申報人查填用印完成之預售屋買賣定型化契約自主檢查表),由地政士擔 任代理人送件至受理機關申報。 任何相關問題請撥服務電話:(02)8972-0808

實價登錄新制施行(110.7.1)後,什麼型態的建案需要申報備查?申報時機?

取得建造執照之建案,只要是在新制施行(110.7.1)後以「預售屋」方式開始銷售者,不論是否委託代銷業者銷售,均需在開始銷售前申報備查。 任何相關問題請撥服務電話:(02)8972-0808

預售屋銷售申報備查

「平均地權條例」第 47 條之 3 第 1 項規定:銷售預售屋者,應於銷售前將坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶(棟)數及預售屋買賣定型化契約,以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣(市)主管 機關備查。 任何相關問題請撥服務電話:(02)8972-0808

預售屋銷售申報備查的內容為何?

預售屋銷售申報備查包括預售屋資訊及預售屋買賣定型化契約2部分: 1.預售屋資訊:如坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶(棟)數等。建案只要是以預售屋方式銷售,無論其用途係供住家、辦公室、店面(店鋪)或其他用途使用,均要辦理「預售屋資訊」申報備查。 2.預售屋買賣定型化契約: 預售屋建案法定用途只要為供住宅類使用,即需要申報備查。 任何相關問題請撥服務電話:(02)8972-0808

110年7月1日施行的實價登錄2.0新制重點?

1、110年1月27日總統修正公布平均地權條例等(實價登錄新制)三法,業經行政院核定自同年7月1日施行。 2、修正後新制重點包括:(1)成交案件門牌地號完整揭露,(2)預售屋銷售前 應報請備查、成交後即時申報,(3)增訂主管機關查核權、加重屢不改正罰責、(4)紅單交易納管,(5)預售屋買賣定型化契約管理。 3、新制施行後將可促進不動產交易資訊更透明、即時、正確,並使不動產市場發展更為健全。 任何相關問題請撥服務電話:(02)8972-0808

權狀遺失如何申請補發?可以跨縣市申請嗎?

1.親自辦理:請本人攜帶國民身分證正本、印鑑證明、印鑑章、登記申請書、切結書(敘明滅失原因)等文件至土地(建物)所屬之地政事務所櫃台辦理收件。(申請人如不檢附印鑑證明,應提出國民身分證正本,經(縣/市/區/立)地政事務所指定人員核符後,當場於申請書或切結書內簽名。) 2.委託他人辦理:檢附申請人之印鑑證明、身分證明文件、蓋妥印鑑章之切結書(敘明滅失原因)、登記申請書(記明委任關係),由代理人攜帶身分證正本、印章至土地(建物)所屬地政事務所申辦。 3.收件後由承辦人員審核無誤後即予公告,公告期間為30日,如無人提出異議,於公告期滿後即補發權狀。 任何相關問題請撥服務電話:(02)8972-0808

<繼承登記類>親人過世時,誰是繼承人?

一、依照民法第1138條規定,遺產繼承人,除配偶外,依下列順序定之:(一)直系血親卑親屬(二)父母(三)兄弟姊妹(四)祖父母。第(一)順序之繼承人,以親等近者為先,配偶有相互繼承遺產之權,其應繼分則依同法第1144條定之。  二、「司法院釋字第七四八號解釋施行法」第23條規定,相同性別之二人,為經營共同生活之目的,成立具有親密性及排他性之永久結合關係者,雙方當事人有相互繼承之權利,互為法定繼承人,準用民法繼承編關於繼承人之規定。 任何相關問題請撥服務電話:(02)8972-0808

<繼承登記類>如果繼承人因遺產分配始終無法達成協議或被繼承人之權狀尋覓不著或其他原因無法檢附,致擔憂該遺產可能被地政機關列冊管理,有無解決辦法?

如果繼承人對於遺產分配一直無法達成協議或無法檢附被繼承人權狀,致遲未聲請繼承登記,擔憂被地政機關列冊管理或將來辦理繼承登記時需繳罰鍰,可先依土地登記規則第120條規定,由部分繼承人檢附辦理繼承登記應備文件及切結無法檢附被繼承人之所有權狀之事由,向地政事務所申請繼承登記為全體繼承人公同共有。該被繼承人之權狀,登記機關於登記完畢時將公告註銷,俟全體繼承人達成協議後,再向地政事務所申辦遺產分割登記事宜。 任何相關問題請撥服務電話:(02)8972-0808

<繼承登記類>繼承登記如何辦理?應檢附那些文件?要到哪裡辦?可以郵寄申請嗎?或是一定要找地政士(代書)辦理?最遲應何時辦理?逾期辦理有無處罰規定?

一、辦理繼承登記時,應先向被繼承人戶籍所在地的國稅局申報遺產稅,繳清稅款後取得遺產稅繳納(免稅)或同意移轉證明書,並至不動產所在稅捐稽徵機關加蓋無欠繳稅費章戳後,檢附登記申請書、登記清冊、繼承系統表、載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本、繼承人現在的戶籍謄本(但地政事務所能以電腦處理達成查詢者免附)、土地、建物所有權狀、遺產稅繳清(免稅)證明書或同意移轉證明書及其他相關證明文件,向不動產所在之地政事務所申辦;如有拋棄繼承者,並應加附拋棄書及印鑑證明(繼承開始在74.6.5以後,拋棄繼承應檢附法院准予備查之文件,免附印鑑證明);如有協議分割繼承者,並應加附協議書正副本(正本需按不動產權利價值千分之一貼印花)及全部繼承人印鑑證明。申請人可以親自或委託他人辦理,但是不受理以郵寄方式申辦。 二、上述登記申請書及登記清冊書表,可向各市各地政事務所服務台免費索取。 三、地政士法已於90年10月24日公布並於91年4月24日起施行,以前所稱的「代書」,現在已改稱為「地政士」,但是必須要領有開業執照而且有加入地政士公會的地政士才可以執業。所以,如果因無法親自辦理繼承登記而需委託地政士辦理的話,一定要找有開業執照且有加入公會的地政士。 四、繼承登記應於被繼承人死亡之日起6個月內辦理,但如有不可歸責於聲請人之事由者,其期間可予扣除(例如:向國稅局申報遺產稅,國稅局受理之期間)。聲請逾期者,每逾1個月得處應納登記費額1倍之罰鍰,最高可罰至登記費之20倍。 任何相關問題請撥服務電話:(02)8972-0808

<繼承登記類>如何辦理土地拋棄繼承,應備何文件?

按民法第1174條規定,繼承人應於知悉其得繼承之時起3個月內,檢附被繼承人死亡證明書、除戶戶籍謄本、繼承人戶籍謄本、繼承系統表、印鑑證明、繼承權拋棄通知書收據等,具狀向被繼承人住所地之地方法院聲明拋棄繼承權。 任何相關問題請撥服務電話:(02)8972-0808

<限制登記>何謂「限制登記」?限制登記有哪幾種?

依土地登記規則第136條規定,土地法第78條第8款所稱限制登記,謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。限制登記,包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記,及其他依法律所為禁止處分之登記。 任何相關問題請撥服務電話:(02)8972-0808

實價登錄是否只要申報登錄房地成交價?

各界對於不動產交易最關切的就是成交價格,但房地產價格的形成,受區位及不動產本身的條件等因素影響,所以實價登錄如僅申報成交價並無法呈現完整資訊,故申報內容包括「交易標的」、「價格資訊」及「標的資訊」。 任何相關問題請撥服務電話:(02)8972-0808

案例分享

生前轉移財富好?死後繼承好?

劉君辛苦多年,賺得土地1筆(取得當時公告現值總計80萬元)、房屋1棟及銀行存款50萬元,其有配偶及1子1女,劉君擔心死後會被課徵遺產稅,於103年2月14日將該土地及房屋贈與其子(贈與當時土地公告現值總計500萬元、房屋評定現值80萬元),應繳多少贈與稅?有無相關稅賦?若留待以後由其子繼承,繼承人需繳多少遺產稅? 解析: 一、贈與土地有2種稅賦:贈與稅、土地增值稅(稅率為20%、30%、40%)。 二、贈與房屋有2種稅賦:贈與稅、契稅(稅率6%)。 三、因繼承而移轉之土地房屋不課土地增值稅、契稅。 四、103年2月14日贈與其子土地、房屋,應繳納多少稅賦,計算如下: (一)贈與稅 贈與總額:5,800,000元 免稅額:2,200,000元 贈與淨額:3,600,000元 稅率:10%。 應納贈與稅額為360,000元 (二)土地增值稅:假設為1,920,000元 (三)契稅:假設為60,000元 五、若同年度由其子繼承,繼承人應繳納多少遺產稅?計算如下: (一)遺產總額:6,300,000元 (二)免稅額:12,000,000元 (三)扣除額:7,160,000元 包括:配偶扣除額:4,930,000元 直系卑親屬扣除額:1,000,000元 喪葬費:1,230,000元 (四)遺產淨額:0元(6,300,000-12,000,000-7,160,000=-12,860,000元) (五)應納遺產稅額為0元 六、本案劉君若生前贈與土地、房屋給其子,需繳稅賦合計2,340,000元,若不贈與,留待繼承時將土地,房屋由長子繼承,配偶及女兒繼承現金,遺產稅應納稅額為0元,繼承人不須繳納遺產稅且不須繳納土地增值稅及契稅。 七、由案例五、六、七可知,納稅人欲節省遺產及贈與稅,需考慮自身財產之多寡,及財產移轉時其他稅賦負擔,若財產扣除遺產稅免稅額、扣除額後,遺產淨額為0元或負數,則生前贈與並不划算,若財產龐大,概算應納遺產稅額極高,可考慮生前及早規劃將財產移轉,以節省稅負。 八、法令依據: 土地稅法第28條但書規定:「‧‧但因繼承而移轉之土地,‧‧‧免徵土地增值稅。」 【資料來源:國稅局】 鴻鈞代書事務所 鴻鈞地政士-大台北地區最佳代書服務 買賣.繼承.贈與.信託.節稅.免費諮詢 客服電話:(02)8972-0808 #代書 鴻鈞代書 鴻鈞地政士 繼承

土增稅案例

李某有一筆土地,面積510.67平方公尺,持分1/10,申報移轉時每平方公尺土增稅公告現值為136000元,上次取得土地之申報移轉現值每平方公尺33500元,最新公告之台灣地區消費物價指數為102.6%,曾經繳納重劃負擔費用3133533元,擁有年限7年,李某出售時要繳納多少土地增值稅? 申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額*台灣地區消費物價指數-重劃負擔費用=土地漲價總數額 (136000*510.67*1/10)-(33500*510.67*1/10*102.6%)-3133533=2056356 漲價倍數之計算=土地漲價總數額/(前次移轉時所申報之現值總額*台灣地區消費物價指數) 2056356/(33500*510.67*1/10*102.6%)=1.17 應納稅額:土地漲價總數額*0.3-(前次移轉時所申報之現值總額*台灣地區消費物價指數)*0.1 2056356*0.3-(33500*510.67*1/10*102.6%)*0.1 =616906-175522 =441384元 重劃後第一次移轉可減徵40% 441384*(1-40%)=264830元…應納稅額 鴻鈞代書事務所 鴻鈞地政士-大台北地區最佳代書服務 買賣.繼承.贈與.信託.節稅.免費諮詢 客服電話:(02)8972-0808 #代書 鴻鈞代書 鴻鈞地政士 土地增值稅

土增稅重購退稅

蔣君於101年10月1日辦妥出售自用住宅用地移轉登記,申報移轉現值總價120萬元,課徵土地增值稅25萬元,復於103年9月25日訂約,同年10月15日申報移轉重購自用住宅用地乙筆,申報移轉現值110萬元,請問蔣君是否符合重購退稅要件?可申請退稅若干? 答:按土地稅法第35條規定,重購退稅必須符合「2年內買、賣」之適用,如為先出售自用住宅用地再另行購買自用住宅用地,這「賣」的時間,是以「完成移轉登記或是領取補償地價之日」為準,而「買」的時間,就是以新購土地之「立約日」、或是超過訂約日30日始申報土地移轉之「申報日」為準,予以計算。本案新購土地係於訂立契約後30日內申報土地增值稅,因此應以立約日103年9月25日為計算基準,符合辦理重購退稅的條件,至其退稅額說明如下: 1.先決定不足支付新購土地地價之總額:新購土地申報移轉現值減(出售土地申報移轉現值減土地增值稅)等於不足支付價款數 【1,100,000元-(1,200,000元-250,000元)=150,000元】。 2.蔣君可申請退還的土地增值稅是15萬元。 3.假設新購土地申報移轉現值為125萬元,則不足額為30萬元,已繳納之土地增值稅25萬元就可以全部申請退還。 【1,250,000元-(1,200,000元-250,000元)=300,000元】。 4.假設新購土地申報移轉現值為80萬元,則不足額為負數,表示原出售土地即使繳了土地增值稅還是足夠購買新的土地,已繳納之土地增值稅,不得申請退還。 【800,000元-(1,200,000元-250,000元)=-150,000元】。 有一點必須特別提醒注意的事項就是,蔣君於申辦重購退稅後,新購買的房子必須繼續作自用住宅5年,也就是重購後5年內不可以再行移轉或供出租、營業、戶籍遷出等非自用住宅的情形,即使是夫妻之間贈與都是不可以的,否則將被追繳原退還之稅款。 【資料來源:國稅局】 土增稅重購退稅 蔣君於101年10月1日辦妥出售自用住宅用地移轉登記,申報移轉現值總價120萬元,課徵土地增值稅25萬元,復於103年9月25日訂約,同年10月15日申報移轉重購自用住宅用地乙筆,申報移轉現值110萬元,請問蔣君是否符合重購退稅要件?可申請退稅若干? 答:按土地稅法第35條規定,重購退稅必須符合「2年內買、賣」之適用,如為先出售自用住宅用地再另行購買自用住宅用地,這「賣」的時間,是以「完成移轉登記或是領取補償地價之日」為準,而「買」的時間,就是以新購土地之「立約日」、或是超過訂約日30日始申報土地移轉之「申報日」為準,予以計算。本案新購土地係於訂立契約後30日內申報土地增值稅,因此應以立約日103年9月25日為計算基準,符合辦理重購退稅的條件,至其退稅額說明如下: 1.先決定不足支付新購土地地價之總額:新購土地申報移轉現值減(出售土地申報移轉現值減土地增值稅)等於不足支付價款數 【1,100,000元-(1,200,000元-250,000元)=150,000元】。 2.蔣君可申請退還的土地增值稅是15萬元。 3.假設新購土地申報移轉現值為125萬元,則不足額為30萬元,已繳納之土地增值稅25萬元就可以全部申請退還。 【1,250,000元-(1,200,000元-250,000元)=300,000元】。 4.假設新購土地申報移轉現值為80萬元,則不足額為負數,表示原出售土地即使繳了土地增值稅還是足夠購買新的土地,已繳納之土地增值稅,不得申請退還。 【800,000元-(1,200,000元-250,000元)=-150,000元】。 有一點必須特別提醒注意的事項就是,蔣君於申辦重購退稅後,新購買的房子必須繼續作自用住宅5年,也就是重購後5年內不可以再行移轉或供出租、營業、戶籍遷出等非自用住宅的情形,即使是夫妻之間贈與都是不可以的,否則將被追繳原退還之稅款。 【資料來源:國稅局】 鴻鈞代書事務所 鴻鈞地政士-大台北地區最佳代書服務 買賣.繼承.贈與.信託.節稅.免費諮詢 客服電話:(02)8972-0808 #土增稅重購退稅,自用住宅 代書 鴻鈞代書 鴻鈞地政士

繼續承接如何節稅

王君正值壯年,投資理財得心應手,累積不少財富,在一次與朋友把酒言歡之際,因心肌梗塞不幸去世。處理完王君的後事之後,王太太帶著先生遺產相關資料來公司,不動產的公告現值高達5855萬元,銀行存款230萬元。王太太有點擔心現金不足以繳納遺產稅。 詳細了解之後,王先生有二名成年子女,母親尚健在,父親在3年前已去世,並已繼承父親的遺產2039萬元(已繳過遺產稅)。遺產中發現有農地910萬元及公共設施保留地750萬元。經過抽絲剝繭、條列分析,最後只繳了34.7萬元的遺產稅。令王太太鬆了一口氣。 詳細算式: (一)遺產總額:6085萬元 (二)免稅額:1200萬元 (三)扣除額:839萬元 包括:配偶扣除額:493萬元 直系卑親屬扣除額:100萬元父母扣除額:123萬元 喪葬費:123萬元 (四)不計入遺產總額:3699萬元 農地:910萬元 公共設施保留地:750萬元 3年前繼承的遺產:2039萬元 四)遺產淨額:347萬元(6085萬-1200萬-839萬-3699萬=347萬元) (五)應納遺產稅額為34.7萬元(347萬*10%=34.7萬) 附註: 1.檢附主管機關出具之農用證明之農地,可以全額扣除。 2.屬公共設施保留地之遺產可免課遺產稅。 3.被繼承人死亡前五年內繼承財產已納遺產稅者可不計入遺產總額。(如果之前繼承 時沒繳到遺產稅還是得計入遺產課稅。) #代書 鴻鈞代書 鴻鈞地政士 繼承 節稅 三重 鴻鈞 (代書) 地政士 關心您的生活 鴻鈞代書事務所 鴻鈞地政士 大台北地區最佳代書服務 買賣.繼承.贈與.信託.節稅.免費諮詢 客服電話:(02)8972-0808

房地合一稅

民國105年1月1日購買房地、以5000萬出售、費用180萬、土地增值稅20萬、土地漲價總數額100萬 僅能適用房地合一稅 民國105年10月1日 >> 未滿1年 >> (5000萬-4000萬-180萬)X45%=369萬 民國106年10月1日 >> 未滿2年 >> (5000萬-4000萬-180萬-100萬)X35%=252萬 民國107年03月1日 >> 2年~10年 >> (5000萬-4000萬-180萬-100萬)X20%=144萬 民國115年04月1日 >> 10年以上 >>(5000萬-4000萬-180萬-100萬)X15%=108萬 民國111年03月1日 >> 持有6年自住 >> (5000萬-4000萬-180萬-100萬-400萬)X10%=32萬 出處:黃志偉 老師 之講義鴻鈞代書事務所 鴻鈞地政士 大台北地區最佳代書服務 買賣.繼承.贈與.信託.節稅.免費諮詢 客服電話:(02)8972-0808 #代書 鴻鈞代書 鴻鈞地政士 房地合一 三重

重購自住宅大換小也可退稅

分享「自用住宅」可以算是未來房地合一課稅制下最受禮遇的課稅房屋,不僅可獨享400萬元的免稅額,超過免稅額部分的獲利,即使必須按10%稅率課稅,若是售屋目的為換屋時,還可以再透過優厚的重購退稅機制,將售屋利得稅負一舉化為烏有。 舊制之下,重購退稅機制原本即已存在,但是合一課稅新制施行時,重購退稅的範圍將較舊制更為擴大。新制不再要求舊屋換新屋時,只能價格愈換愈貴,或面積愈換愈大,而是符合「自用住宅」以及「二年內重購」的要件,就可以申請退還或扣抵所需繳納的所得稅。 先以「二年內重購」為例,換屋者不管是先買新屋、再賣舊屋,或是先賣舊屋、再買新屋,買與賣相距的時間都在二年以內完成,就達到基本退稅要件。 再來則是「自用住宅」的定義,與舊制不同的是,合一課稅新制對於自用住宅的要求,分別由設籍、持有、用途與年限設有四大門檻,即:夫或妻及未成年子女需完成設籍,持有並做自用住宅使用的年限要連續滿六年,六年期間不能營業也不能出租。 必須強調的是,準備出售的舊屋或購入的新屋,都要符合新制對「自用住宅」的要求,才算具備新制重購退稅的申請資格。 新制重購退稅所以較舊制的退稅獎勵優厚,主要就在不論是要大換小、或是小換大,豪宅換平房、或平房換豪宅,其因出售自用住宅所繳納的所得稅,都可以申請全數或按比例退稅。簡單來說,如果是低價屋換高價屋,出售低價屋所繳納的所得稅,可以全數退稅;反之,若是想要換購較為低價的房屋,同時出售高價舊屋時,也可以按照重購(新屋)價格占出售(舊屋)價格的比率,申請退稅。 舉例來說,甲在2016年1月1日以2,000萬元買進A房產,在2025年時決定出售,並在同年以1,000萬元換屋買進一戶較小的B房產,假設A房產出售時的房地合一收入,扣除取得成本、各項費用與自用住宅免稅額,及依土地稅法計算的土地漲價總數額後,還要繳納40萬元所得稅。甲符合「二年內換屋」以及「出售自用住宅」的二大要件,出售A房產所繳納的40萬元,即已取得申請退稅的資格。 鴻鈞代書事務所 鴻鈞地政士大台北地區最佳代書服務 買賣.繼承.贈與.信託.節稅.免費諮詢 客服電話:(02)8972-0808

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