問 : 關於地價稅的課徵 ?

請問地價稅課徵基礎為何 ? 如何計算 ? 有自用及一般的區分嗎 ?

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解答:

一、什麼是地價稅？其課徵標的及基礎為何？
答：已規定地價之土地，除了依法應課徵田賦者外，即是地價稅的課徵標的，應課徵地價稅。地價稅之課徵基礎是按每一土地所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內所有土地之地價總額計算課徵，所稱地價總額是指每一土地所有權人依法定程序辦理規定地價或重新規定地價，經核列歸戶冊之地價總額。

二、地價稅之納稅義務人為何？
答：地價稅之納稅義務人如下：
（一）土地所有權人。但土地所有權屬於公有或公同共有者，以管理機關或管理人為納稅義務人。為分別共有者，地價稅以共有人各按其應有部分為納稅義務人。
（二）設有典權土地，為典權人。
（三）承領土地，為承領人。
（四）承墾土地，為耕作權人。
（五）信託土地，為受託人。

三、如果八月份買了一筆土地是不是只要繳納當年剩餘月份的地價稅？
買賣雙方在買賣契約書中所約定的稅捐負擔人，可否認定其為稅法規定之納稅義務人？
答：地價稅「納稅義務基準日」為每年八月三十一日，當日地政機關「土地登記簿」所記載之土地所有權人或典權人，就是當年度地價稅納稅義務人，負責繳納該筆土地全年地價稅。所以八月份取得土地所有權人雖然到年底只持有四、五個月，仍須負責繳納該筆土地全年地價稅。又買賣雙方在買賣契約書中約定地價稅由誰繳納，屬於當事人之間約定之私權行為，不能因此變更地價稅納稅義務人，換言之，地價稅仍應由原土地所有權人負責繳納。

四、每年地價稅何時開徵？地價稅逾期繳納，會不會處罰？
答：地價稅每年開徵一次，繳納期間為每年十一月一日至十一月三十日課稅所屬期間為每年一月一日至十二月三十一日。地價稅逾期繳稅，每超過二日按照稅額加徵 1% 滯納金，超過 30 日還不繳稅的，稅捐處會移送行政執行處強制執行。

五、我自己居住的房子已經按住家用稅率課徵房屋稅，土地是否不用再申請就可以按自用住宅用地稅率課徵地價稅？
答：房屋按住家用稅率課徵房屋稅，與房屋基地按自用住宅用地稅率課徵地價稅，兩者除了稅率不同外，適用條件及申請期限等均不相同，所以，不論房屋或其基地，一定要各別提出申請並經審查核准後，才能按住家用稅率課徵房屋稅以及自用住宅用地稅率課徵地價稅。

六、地價稅按自用住宅用地稅率課稅需要具備那些條件？如何申請？
答：地價稅按自用住宅用地稅率課稅應具備條件如下：
（一）土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
（二）無出租或供營業使用。
（三）土地上的房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
（四）都市土地面積未超過三○○平方公尺 ( 九○.七五坪 )，非都市土地面積未超過七○○ 平方公尺部分 ( 二一一.七五坪 )。
（五）土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，以一處為限。地價稅除須符合自用住宅用地要件外，土地所有權人應於每年地價稅開徵四十日前（亦即九月二十二日前），填寫地價稅自用住宅用地申請書，並檢附戶口名簿影本及房屋所有權狀影本向稅捐處提出申請，經審查核准後，當年度就可以按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅。逾期申請者，自申請之次年期開始適用。七、原按自用住宅用地稅率課徵地價稅之土地，如因繼承或贈與而移轉土地，是否需要重新申請？
答：因繼承或贈與而移轉之土地，因課稅主體（土地所有權人）已變更，其適用自用住宅用地條件亦隨之改變，所以繼承或贈與後，新土地所有權人均應重新申請，經審查核准後，地價稅才能按自用住宅用地稅率課徵。

八、我和鄰居的房屋土地大小差不多，為什麼地價稅相差四、五倍？
答：地價稅有一般用地和自用住宅用地之區別，一般用地基本稅率為千分之十，隨著土地所有權人在同一縣市土地地價總額高低，適用稅率從千分之十累進到千分之五十五。至於自用住宅用地稅率則一律適用千分之二課徵，稅率低且不累進，所以自用住宅用地和一般用地之地價稅稅額相差達四倍以上之多。

九、信託土地，於信託關係存續中，由受託人持有時，是否可按自用住宅用地稅率課徵地價稅？
答：信託土地，在信託關係存續期間，如委託人與受益人同屬一人（自益信託），且該地上房屋仍供委託人本人、配偶或其直系親屬做住宅使用，與該土地信託目的不相違背者，該委託人視同土地所有權人，如其他要件符合土地稅法第九條、第十七條及第三十四條規定，受託人持有土地期間仍准按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

十、房屋騎樓走廊用地供公共通行使用地價稅有否減徵？其減徵標準如何？
答：供公共通行之騎樓走廊地，其地價稅減免標準如下：如騎樓之上無建築物改良物者，地價稅全免，騎樓之上有建築物一層者，減徵二分之一，有建築物二層者，減徵三分之一，有建築物三層者，減徵四分之一有建築物四層者，減徵五分之一，建築物樓層超過四層以上者，最高以減徵五分之一為限。所稱「騎樓走廊地」，係屬建築基地之一部分，其認定應以基地上有建築改良物為前提，因此未經建築之一般空地，自不能申請騎樓走廊地減免。

十一、為配合政府法令規定及建物美觀、通風及採光等需要，房屋前後四週常常會保留一些空地不作使用或僅供私人通行之用，這些空地是不是可以不必課徵地價稅？
答：土地雖然空置未作任何使用或僅作為庭院種植蔬菜及私人通行使用但如屬建造房屋，應保留之空地部份，仍應依法課稅，所以建築物保留之空地是否課稅，以建築法令規定為準；惟保留之空地如符合自用住宅用地條件，仍可申請隨主建物按自用住宅用地稅率課徵價稅。

十二、土地因都市計畫被劃為公共設施保留地，是否還要課徵地價稅？
答：土地因都市計畫被劃為公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，其地價稅還是要課徵，其課徵稅率為千分之六；如屬於自用住宅之用地仍依自用住宅用地特別稅率千分之二課徵。但如保留期間未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅；若仍作農業使用者，課徵田賦 ( 田賦已停徵)。

十三、本人在台北市有三棟房子，每年都收到三張房屋稅稅單，為何地價稅稅單只有收到一張？
答：地價稅之課徵，係採總歸戶制及累進稅率計算。所謂總歸戶制，指每一土地所有權人，在同一個縣（市）內所有的土地合併歸成一戶，換句話說，土地係以縣（市）為歸戶單位，然後再按同一縣（市）內所有土地合併後之地價總額高低，分別適用不同稅率計算，所以每一個土地所有權人，在同一縣市內最多只有一張地價稅稅單。而房屋稅係按比例稅率計算且未採總歸戶制，所以每一戶門牌開立一張房屋稅稅單，如有三棟房子分別編訂三戶門牌者，則有三張房屋稅單。

十四、適用特別稅率之工業用地及減免地價稅土地，如何申請？
答：應該在每年地價稅開徵四十日前（即九月二十二日前），填具申請書，並檢附工廠設立許可證、建造執照或工廠登記證影本，暨相關證明文件，向土地所轄稽徵機關提出申請，逾期申請者，自申請的次年期開始適用。已核准而用途沒改變的，以後免再申請。

十五、如果因為搬家或住址變更等原因而沒有收到稅單，或稅單不慎遺失，要怎麼辦？
答：可以親自到土地所在地稅捐處或各分處申請補發，或以電話、傳真及網際網路等方式申請辦理。特別提醒民眾朋友，稅單上的住址是投遞地址，並非就是土地所有權人房屋的門牌地址，所以收到稅單後，一定要詳細檢查姓名和身分證字號，如果發現有不符合，請立即向稅捐處聯絡更正，以免不小心繳到別人的稅單而造成困擾。

十六、業經核准自用住宅的土地，戶籍因故遷出，實際上還是自己住在裡面，是不是一樣可以適用自用住宅稅率？
答：要適用自用住宅用地稅率計算地價稅，除了沒有出租或供營業的情形外，戶籍登記是絕對必要的條件。如果戶籍遷出，變成完全沒有戶籍登記，已經不符合自用住宅要件，將自戶籍遷出的次年起改按一般土地課徵。如果戶籍又遷回，則必須重新提出申請。
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以上為過戶所需費用 :
優惠稅率：出售自用住宅土地，增值稅稅率百分之十
（一般為 20%、30% 或 40%），其條件如下
（1）需所有權人、配偶或直系親屬在【出售當時】設有戶籍。
（2）出售【前壹年內】無出租營業。
（3）都市土地不超過三公畝約90坪，非都市土地不超過七公畝約210坪
（4）每人一生以一次為限。
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準備文件~
1.身分證影本。
2.權狀正本。
3.印鑑證明。
4.印鑑章。
5.過戶流程。
6.需申請稅單。
7.契稅申報鄉鎮市公所。
8.增值稅縣市所屬稅捐處。
9.贈與稅縣市所屬稅捐處。
10.稅單下來後拿至地政事務所辦理過戶。


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